B&B, affittacamere, casa vacanze o agriturismo: cosa serve sapere prima di iniziare ad accogliere ospiti, passo dopo passo.
Se possiedi una casa, un appartamento o un terreno e ti stai chiedendo come avviare una locazione turistica non imprenditoriale o se conviene farlo in forma più strutturata, la prima cosa da capire è che non esiste un'unica formula: in Italia si può scegliere tra tre strade diverse, ciascuna con requisiti propri. Vediamole una per una.
La normativa italiana sulle strutture ricettive extra-alberghiere è regionale, non nazionale — ma a livello generale, chi ha una casa con piscina e vuole iniziare ad affittare può orientarsi verso una di queste tre formule:
| Caratteristica | B&B | Affittacamere | Casa vacanze |
|---|---|---|---|
| Residenza del proprietario nell'immobile | Sì (nella maggior parte delle regioni) | No | No |
| Partita IVA | No, se attività saltuaria | Sì, è attività imprenditoriale | No, se gestione occasionale |
| Servizi da offrire | Colazione inclusa | Solo pernottamento | Solo l'immobile in uso esclusivo |
| Numero massimo camere | Limitato (2-4 a seconda della regione) | Fino a 6 camere / 2 unità | Nessun limite specifico di camere |
| Ideale per chi... | Vuole ospitare in casa propria, con un rapporto diretto con gli ospiti | Ha camere/unità separate ma non vuole gestirle come impresa vera e propria | Ha una casa (o una porzione) libera e vuole affittarla intera, senza viverci |
Se la tua situazione è "ho una casa che non uso tutto l'anno", nella maggior parte dei casi la casa vacanze è la strada più diretta: non richiede la tua presenza né la gestione di servizi come la colazione, solo la messa a disposizione dell'immobile in uso esclusivo agli ospiti.
C'è anche una quarta opzione, se la tua proprietà ha anche terreno agricolo: l'agriturismo, che ha una normativa a parte (richiede attività agricola prevalente) ma può essere un'ottima soluzione per chi ha una tenuta di campagna con piscina.
Indipendentemente dalla formula scelta, ci sono quattro passaggi burocratici che, in una forma o nell'altra, servono sempre:
Comunicazione di inizio attività (SCIA)
Va presentata al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del tuo Comune. Per le locazioni turistiche non imprenditoriali, in molte regioni basta una comunicazione più snella (a volte chiamata CIA); per attività imprenditoriali serve la SCIA vera e propria. Il modulo esatto varia da Comune a Comune.
Codice CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Obbligatorio in tutta Italia dal 1° gennaio 2026 per qualunque struttura o immobile destinato a locazione turistica. Si richiede online sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo, tramite SPID o CIE, e va esposto all'esterno dell'immobile e in ogni annuncio pubblicato.
Requisiti minimi dell'immobile e adeguamento sicurezza
Requisiti igienico-sanitari, metrature minime delle camere, e per legge: rilevatore di gas combustibili, rilevatore di monossido di carbonio ed estintore portatile a norma, obbligatori per qualunque locazione turistica o breve, indipendentemente dalla formula.
Credenziali Alloggiati Web
Vanno richieste alla Questura di competenza per comunicare l'arrivo e la partenza degli ospiti, come richiesto per qualunque struttura ricettiva in Italia — è un obbligo di pubblica sicurezza, non facoltativo.
Un avviso importante: questa guida è un punto di partenza generale, non una consulenza legale. La normativa su locazioni turistiche e strutture ricettive è regionale, e in alcuni casi anche comunale — numero massimo di camere, obbligo di residenza, tempistiche e documentazione richiesta variano da zona a zona. Prima di procedere, verifica sempre i requisiti esatti presso l'ufficio SUAP del tuo Comune o rivolgiti a un commercialista/consulente turistico di fiducia.
Serve la residenza nell'immobile per fare affitti brevi?
Dipende dalla formula. Per il B&B, nella maggior parte delle regioni sì — è uno degli elementi che lo distingue dall'affittacamere e dalla casa vacanze, dove generalmente non è richiesta. Alcune regioni (tra cui Lazio, Toscana e Lombardia) prevedono eccezioni anche per il B&B: verifica sempre la normativa specifica della tua regione.
Devo cambiare la destinazione d'uso dell'immobile?
Se l'immobile è già un'abitazione civile (categoria catastale A/2, A/3 e simili), generalmente non serve un cambio di destinazione d'uso per l'attività ricettiva. Se invece stai partendo da un locale commerciale, un ufficio o un rustico non ancora accatastato come abitazione, potrebbe essere necessario un passaggio formale in Comune prima di procedere.
Quanto costa avviare una locazione turistica?
Varia molto in base a quanto l'immobile è già pronto: si va da poche centinaia di euro (se la casa è già arredata e a norma, servono solo gli adempimenti burocratici e i dispositivi di sicurezza obbligatori) a diverse migliaia se servono ristrutturazione, arredamento nuovo o adeguamenti impiantistici importanti. Un business plan semplice, anche solo su un foglio di calcolo, aiuta a stimare i costi reali per il tuo caso specifico prima di partire.
Conviene di più l'affitto breve o l'affitto tradizionale a lungo termine?
Dipende da zona, stagionalità della domanda turistica e quanto tempo sei disposto a dedicare alla gestione (pulizie, check-in, comunicazione con gli ospiti). In zone turistiche con buona domanda estiva, specialmente con una piscina come plus, l'affitto breve tende a rendere di più nei mesi di alta stagione — ma richiede più impegno operativo rispetto a un inquilino fisso.
Il regolamento condominiale può vietare la locazione turistica?
Sì, in alcuni casi un regolamento condominiale può porre limiti o vincoli specifici agli affitti brevi — vale la pena controllarlo prima di procedere, specialmente se l'immobile è in un condominio con parti comuni condivise (dove spesso rientra anche la piscina, se non è privata ed esclusiva).
Che tu stia partendo da zero o abbia già una casa pronta per gli ospiti, la piscina è uno dei plus che i turisti cercano di più in fase di prenotazione — soprattutto nei mesi estivi, quando "hotel con piscina" o "casa vacanze con piscina" sono tra le ricerche più frequenti in assoluto per chi organizza un soggiorno in Italia. Una struttura con piscina, a parità di zona, tende ad attirare più richieste e può giustificare una tariffa più alta rispetto a una equivalente senza.
Se stai ancora decidendo se vale la pena installarne una prima di iniziare ad affittare, tienilo presente: è spesso l'investimento con il ritorno più visibile in termini di richieste ricevute, specialmente in zone dove il mare non è a due passi.
Quando sei pronto — anche se sei ancora agli inizi della procedura — puoi iscrivere gratuitamente la tua struttura su Poolica. Nessuna commissione sulle prenotazioni, contatto diretto con i tuoi futuri ospiti.
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